INSOLVENZ DES MIETERS – MIETKAUTION BEIM WOHNRAUMMIETVERHÄLTNIS

Was geschieht mit der Mietkaution, wenn über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet wurde?

Wenn der Insolvenzschuldner für sich und seine Familie eine Wohnung gemietet hat, wird er bei Begründung des Mietverhältnisses regelmäßig eine Kaution an den Vermieter zu zahlen haben. Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis und ist grundsätzlich nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzuzahlen.

Wenn der Mieter zahlungsunfähig wird und über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wird, stellt sich die Frage, ob der Insolvenzverwalter auf die Mietkaution zugreifen kann und damit dieser Betrag dem Insolvenzschuldner verloren geht.

Das Mietverhältnis nach der Insolvenzeröffnung

Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Schuldners, fällt dessen gesamtes Vermögen, welches ihm bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens gehört, in die sogenannte Insolvenzmasse. Das heißt, der Insolvenzverwalter kann über dieses Vermögen verfügen, um damit unter anderem die Gerichtskosten und seine Vergütung zu begleichen, als auch später die Gesamtheit der Gläubiger zu befriedigen.

In die Insolvenzmasse fällt zunächst auch das Mietverhältnis zwischen Insolvenzschuldner und Vermieter. Damit gehört einerseits der zukünftige Kautionsrückzahlungsanspruch zur Insolvenzmasse. Andererseits erwirbt der Vermieter durch den Übergang des Mietverhältnisses Mietansprüche gegen die Insolvenzmasse. Führt der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis fort, so muss er die dann entstehende Miete vorrangig bezahlen.

Auf die Mietkaution kann der Insolvenzverwalter grundsätzlich jedoch noch nicht zugreifen, da mit Insolvenzeröffnung das Mietverhältnis fortdauert und dem Vermieter die Kaution weiterhin als Sicherheit dient.

Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters

Der Insolvenzverwalter hat kein Interesse daran, dass die Insolvenzmasse mit den Mieten für die private Wohnung des Insolvenzschuldners belastet wird. Für den Insolvenzverwalter wird die Pflicht bestehen, das Mietverhältnis schnellstmöglich zur Schonung der Insolvenzmasse los zu werden.

Da der Mieter für sich und seine Familie regelmäßig auf die Wohnung angewiesen ist, ist es dem Insolvenzverwalter gesetzlich verwehrt, das Mietverhältnis zu kündigen. Der Insolvenzverwalter kann aber gegenüber dem Vermieter erklären, dass neue Ansprüche des Vermieters, die nach Ablauf einer Frist, welche der Kündigungsfrist entspricht, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können (>§ 109 Abs. 1 S. 2 InsO). Man spricht hier von der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters.

Zu beachten ist, dass dem Insolvenzverwalter das Kündigungsrecht nur fehlt, wenn es sich bei dem Mietgegenstand um die persönliche Wohnung des Insolvenzschuldners handelt. Bei anderen Mietverhältnissen des Insolvenzschuldners kann der Insolvenzverwalter die Kündigung erklären und Zahlung einer gestellten Kaution in die Insolvenzmasse verlangen.

Folge der Enthaftungserklärung für die Mietkaution

Mit Wirksamwerden dieser Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters fällt das Mietverhältnis auf den Insolvenzschuldner zurück. Der Insolvenzschuldner hat ab dem Zeitpunkt der Erklärung die Miete wieder selber an den Vermieter zu entrichten.

Der Bundesgerichtshof hat am 16.03.2017 entschieden, dass mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters auch der Anspruch des Insolvenzschuldners auf Rückzahlung einer Mietkaution bis zur gesetzlich zulässigen Höhe aus der Insolvenzmasse ausscheidet.

Wird das Mietverhältnis nach der Enthaftungserklärung durch die Parteien des Mietverhältnisses beendet, so steht die Kaution nunmehr dem Insolvenzschuldner persönlich zu und nicht der Insolvenzmasse.

Der Insolvenzschuldner wird die Kaution freilich nur ausgezahlt bekommen, soweit der Vermieter die Kaution nicht aufgrund von Forderungen gegenüber dem Mieter in zulässigerweise verwertet.

Quelle: >BGH, Urt. v. 16.03.2017 – IX ZB 45/15

 

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